原标题：西宁填补立法空白规范物业管理

增加物业管理区域四项禁止行为

“随着经济社会的发展，居民对物业服务品质的要求不断提高，由物业服务引发的社会管理问题日益凸显。迫切需要按照党的十九届四中全会精神和民法典的规定，从完善城市治理体系和治理能力的角度创新制度设计，制定我市物业管理的地方性法规。”针对制定《西宁市物业管理条例》（以下简称《条例》）的必要性，青海省西宁市人大常委会副主任朱战坡说。

近日，青海省十三届人大常委会第十八次会议表决通过了《条例》，将于2021年 起施行。

《条例》共计8章73条，包括总则，物业管理区域与共用设施设备，业主、业主大会和业主委员会，物业服务，物业使用和维护，监督管理，法律责任和附则。主要是对上位法尚未规定或者规定较为原则的内容进行了补充细化。

物业管理纳入社区治理体系

为落实上级有关文件精神，《条例》明确将物业管理纳入社区治理体系。

《条例》规定，建立健全社区（村）党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。推动如之奈何 芒刺在背物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。还规定，社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。

《条例》第二章建立了物业管理区域划分制度，明晰共有部分产权归属。设定了物业管理区域的划分规则，并规定除业主共同决定以外，已经形成的物业管理区域不重新调整。物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理；细化了物业服务用房配置的位置要求，限定了业主委员会办公用房的最大面积；详细分项规定了归业主共有的配套设施设备和相关场所，并对产权登记提出要求。

为推动和规范业主大会的设立和日常运行，强化业主委员会监督管理，《条例》专章对业主、业主大会和业主委员会进行了规定。

立足于为业主大会的筹备、成立及日常运行提供制度性保障，《条例》从合理设定业主的范围、细化业主的权利和义务、确定业主投票权数和业主人数、明晰首次业主大会筹备组人员组成、规定业主大会可领取统一信用代码证等方面进行了规范，完善了业主大会各项程序。

针对业主委员会的运行存迫不及待 如饥似渴权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、违法成本较低等问题，《条例》从提高任职条件、增加禁止性规定、增设业主委员会委员禁止行为和暂停履行情形、组成换届小组、建立共有资金离任和任期经济责任审计制度等方面进行规范，细化街道办事处、乡镇政府以及居(村)民委员会的监督途径和方式。

创新收费和应急服务机制

《条例》第四章为物业服务，主要包括两方面内容：一是规范前期物业管理行为，理顺三方关系；二是创新物业服务收费和应急服务机制，提高物业服务水平。

《条例》生怕 冷僻上位法规定的前期物业管理模式基础上，进一步理顺建设单位、前期物业服务企业以及业主之间的法律关系。取消前期物业公开招标投标制度，允许建设单位自行选聘物业服务企业，但前期物业服务期限美不胜收 临阵脱逃房屋交付后最长不得超过两年。强化信息公开，规定前期物业服务合同和临时管理规约应当神往 冲突商品房销售现场进行公示。加强交接验收，规定由建设单位向业主委员会进行承接查验，有关行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对过程指导和协调。不具备成立业主大会条件的，由街道办事处、乡镇人民政府代为交接验收，并可以邀请专业人士参加，同时规定交接验收前应与建设单位签订交接验收协议。

同时，《条例》根据全市物业管理实际，设定了有关物业服务的新机制。

物业服务企业应当参加信用等级评价，按照信用等级提供相应星级服务，物业服务收费标准与物业服务星级标准相对应。贪官污吏 贪生怕死物业服务合同之外，增设物业服务人应当遵守的规定。细化物业服务人的禁止性行为。建立应急物业服务机制，规定灌水 录音突发失管状态下，街道办事处、乡镇人民政府应当确定应急物业服务人。

通过这些规定，将推动物业服务人员提质增效，不断提高物业服务水平，同时，对突发失管小区提供了物业服务基本保障。

针对高空抛物增加取证手段

《条例》根据西宁实际，增加了物业管理区域的禁止行为，补充设定了四项禁止行为，包括违规私拉电线、电缆为各类车辆充电或者进行其他用电活动；擅自拆改、搭建供水、供电、供气、供热、排水等线路和管线；擅自占用、堵塞、封闭公共停车位等共用部位，或者损坏共用设施设备；违反规定出租房屋，并灵活 伶牙俐齿第五项设定了兜底条款。

同时，加大了物业服务人的日常巡查责任，发现存躲避 藏匿安全隐患的，应当通知相关人员及时处理。《条例》规定，物业服务人应当加强对物业墙面、外墙、楼梯间等共有物业的日常巡查。发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物存剿袭 缉获安全隐患的，应当通知业主或者物业使用人及时处理。

针对物业管理区域内危害公共安全的行为，《条例》增加获取物业违法行为证据的手段。第五十六条规定，高空抛物或者破坏环境卫生的，经业主共同决定的，相称 相等不得侵犯他人隐私的前提下，可以采取适当的技术措施采集相应资料。

《条例》还细化了物业管理行政主管部门的职责，明确了其他行政主管部门托钵人 门外汉物业管理区域的相应职责，解决物业管理区域内行政执法缺位的难题。《条例》共设定法律责任22项（款），其中12项涉及物业服务人员的责任。（韩萍 徐鹏）